İNŞAAT HUKUKU

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN İŞE ZAMANINDA BAŞLAMA BORCU

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.Taraflar arasında sözleşmenin imzalanması ile birlikte tarafların,özellikle yüklenicinin borçları doğmaya başlar.

A-İnşaata Başlamadan Önceki Borçlar

Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa,projelerin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması işlemleri iş sahibine aittir.Ancak,sözleşmede ayrıca kararlaştırılmasa dahi,yapılacak inşaatın ruhsatının alınması ile ilgili olarak yükleniciye vekaletname verilmesi durumunda,artık projelerin yapılması ve ruhsat alınması görevinin yüklenicide olduğu kabul edilir.

Yargıtay 15.HD.,7.3.1989.T.,2231/1062

”…..Yapı izni alınmasının mümkün olmasına rağmen yüklenicinin ihmalinden kaynaklanan bir gecikme söz konusu ise,yapı izninin objektif ölçüler içinde ne kadar zamanda alınabileceği bilirkişiler aracılığıyla saptanmalı,bu sürenin bitiminden sonra sözleşmenin öngördüğü inşaatın bitim süresi ilave edilerek gecikme süresi tespit edilmelidir…”

B-İnşaata Başladıktan Sonraki Borçlar

1-Yüklenicinin Özen Borcu
2-Yüklenicinin Sadakat Borcu
3-Eseri Bizzat Yapma Borcu
4-Araç ve Gereçleri Sağlama Borcu
5-Malzeme Bakımından Borcu
6-İşe Zamanında Başlama Borcu (TBK.m.473)
7-Yüklenicinin Ayıpsız Eser Yapma Borcu

İŞE ZAMANINDA BAŞLAMA BORCU (TBK.m.473)

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa,iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

İnşaata başlama süresi belli olmayan işlerde,arsa sahibi işe başlaması için yükleniciye ihtar göndermeli,uygun süre vermeli ve arsayı inşaata başlayacak şekilde ayıpsız teslim etmelidir.(TBK.m.90)

Sözleşmede başlama tarihi belirlenmemiş ancak işin teslim tarihi belirlenmişse bu durumda iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı belirlenirken yüklenicinin kararlaştırılan tarihten itibaren makul bir sürede işe başlamamış ve eseri süre sonunda teslim etme imkanı objektif olarak ortadan kalkmışsa,arsa sahibi ifa zamanını beklemeden sözleşmeden dönebilir.(TBK.m.473).Sözleşme gereği kendi edimini yerine getirmekten kaçınabilir ve verdiklerini de geri isteyebilir.

İşe başlama tarihi sözleşmede açıkça belirtilmişse,yüklenicinin belirtilen tarihte işe başlaması zorunludur.Belirtilen tarihte işe başlanmadığı takdirde,iş sahibi işe başlaması için yükleniciye ihtar çekmeli,ihtara rağmen işe başlanmazsa sözleşmeden dönme hakkı kullanılmalıdır.

Sözleşmede yüklenicinin işe başlama ve teslim tarihi ile ilgili hüküm yoksa,işe başlama ve teslim süresini belirleme yetkisi yükleniciye tanınmıştır.Yüklenici bu yetkisini kullanırken iyi niyet kurallarına uygun davranmalıdır.Yüklenici makul sürede işe başlamazsa,iş sahibi yükleniciye makul sürede işe başlaması için ihtarname göndermeli,verilen makul sürede işe başlanmaması halinde mahkemeye başvurmalıdır.
İşe başlanmasına rağmen,eserin süresinde teslimini sağlayacak çalışma olmadığının tespiti halinde,iş sahibi,için hızlandırılması için yükleniciye ihtarda bulunmalı,ihtar sonuçsuz kaldığı takdirde erken dönme hakkını kullanabilmelidir.

Sözleşmeden erken dönülebilmesi için,TBK’nın 124.maddesi gereğince;
-Yüklenicinin içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa,
-Yüklenicinin temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa,
-Borcun ifasının,belirli zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine,ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa,ihtara ve süre verilmesine gerek yoktur.

İLGİLİ İÇTİHATLAR

YARGITAY 23.HD.16.01.2013,T.2013/5827E.,2013/126K.

Özü:Arsa sahibi,arsa üzerindeki binayı sözleşme tarihinden itibaren iki ay içerisinde boşaltmaya yönelik edimini yerine getirmeden,yükleniciden binanın teslimini istemesi ve bu edimin yerine getirilmediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur…

…Dava,arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir.Taraflar arasındaki 09.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ”teslim zamanı” başlıklı bölümünüde,inşaatın ruhsat alımından itibaren 12 ay içinde teslim edileceği,sözleşmeden itibaren beş ay içerisinde ruhsat alınmaz ise bu durumun arsa sahipleri için haklı bir fesih nedeni sayılacağı,binanın iki ay içinde boşaltılacağı ve yüklenicinin de bu duruma göre inşaat yapacağı kararlaştırılmıştır.Buna göre,arsa sahiplerinin öncelikli edimi,arsayı inşaata elverişli olarak davalı yükleniciye teslim etmektir.Ancak,davalıların 28.02.2012 tarihli dilekçelerindeki beyanları,tanık anlatımları ve keşifte yapılan tespitlerden,arsa sahiplerinin arsa üzerindeki binayı boşaltmadıkları anlaşılmaktadır.Borçlar Kanunu 81.(TBK mad.97) maddesi uyarınca,iki tarafa borç yükleyen akitlerde kendi edimini yerine getirmeyen tarafın,karşı taraftan edimini yerine getirmesini istemeye hakkı bulunmamaktadır.Davacılar tarafından binayı boşaltmama gerekçesi olarak,binayı boşalttıktan sonra oturacakları yerlerin kirasının davalı yüklenici tarafından ödeneceği konusunda anlaştıkları ileri sürülmüşse de,taraflar arasındaki sözleşmede bu doğrultuda bir düzenleme bulunmamaktadır.
Bu itibarla mahkemece,arsa üzerindeki binayı sözleşme tarihinden itibaren iki ay içerisinde boşaltmaya yönelik edimini yerine getirmeyen davacı arsa sahiplerinin,davalı yükleniciden teslim ile ilgili edimini yerine getirmesini istemi ve dolayısıyla bu edimin yerine getirilmediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshetmeleri haksız olup,davanın reddi gerekirken,yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır…

YARGITAY HGK.21.03.2012.T.,2012/162E.,2012/217K.

Özü:Sözleşmede yüklenicinin işe başlama ve teslim süresi ile ilgili hüküm yoksa teslim süresini belirleme yetkisi yükleniciye tanınmıştır.Yüklenici,bu yetkisini kullanırken,objektif iyi niyet kurallarında uygun davaranmalıdır.Hakim TMK mad.2 gereği inşaata başlama ve teslim süresini belirlemelidir.

...Taraflar arasından düzenlenen sözleşme içeriğinde yüklenicinin işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şart kararlaştırılmamıştır.Başka bir anlatımla,sözleşmede eserin teslim süresi kararlaştırılmamış,teslim süresini berlileme yetkisi davalıya tanınmıştır.Ancak;davalı,bu yetkisini kullanırken,objektif iyi niyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç,eserin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalat süresi içinde eseri tamamlamalıdır.Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu ve gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde,TMK.mad.2 uygulama alanı bulur ve hakime olağanüstü bir imkan sağlar;haksızlığı düzeltici,yasa ve sözleşmedeki kuralları tamamlayıcı işlevini yerine getirir.

O halde,sözleşme konusu iş-eserin teslimi gereken uygun sürenin belirlenmesi,eser bu süreden önce tamamlanmış olarak teslim olunmuş ise o teslim tarihinin saptanması zorunludur.Taraflarca eserin teslim süresinin belirlenmediği durumda,davalı-yükleniciye eserin teslimi için sınırsız bir sürenin tanınmış olduğu gibi bir anlam ortaya çıkar ki buna da gerek sözleşme hukukunun ana ilkeleri ile gerekse de TMK’nun 2.maddesindeki hakkaniyet ilkesi ile bağdaştırmak mümkün değildir…

Kaynak;Coşkun,İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklı Davalar

Av.Gülden DOĞAN