KİRA HUKUKU

C-YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE TAHLİYE

1-Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle kiralanan tahliye edilebilir mi?

Kiracı,kiralananı teslimden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren,kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

2-Yazılı Tahliye Taahhüdü sebebiyle tahliye şartları nelerdir?

-Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yapılmış olmalıdır.

-Tahliye taahhüdü kanuna,ahlaka aykırı olmamamlı,tehdit sonucu verilmemelidir.

-Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Adi yazılı olması yeterlidir. Resmi şekle tabi değildir.

-Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdü kiralanana girildikten sonra verilmişse,kiralananın tahliyesi gerekir. (Yarg.6.HD.4.3.1988,87/15016-3330)

3- Hangi süre içinde dava açılmalı veya icraya başvurulmalıdır?

Taahhütte gösterilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmış olmalıdır. Bir aylık sürenin geçmesi durumunda tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası veya icraya başvuru yapılamaz.

4- Kiracının, imzasını inkar etmesi durumunda ne olur?

Tahliye taahhüdü noterce re’sen düzenlenmemiş veya tarihi ve imzası noterce tasdik edilmemişse,kiracının imzasını inkar etmesi durumunda kiraya veren itirazın kaldırılmasını isteyemez. Ancak tahliye davası açabilir. (İİK mad.275/f.2)

D-İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE

1- İki haklı ihtar sebebiyle kiralanan tahliye edilebilir mi?

Kiracı,bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde;bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren,kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

2- İki haklı ihtar sebebiyle tahliye şartları nelerdir?

-Kiracı haklı olarak ihtar edilmiş olmalıdır.İhtarın haklı olabilmesi için kira borcunun sözleşmeye göre yerine getirilmemesi gerekir. Kiraya veren kira bedelini almaktan sakınırsa çekilen ihtar geçerli değildir. Kiracı,kiraya verenin kira bedelini almaktan kaçındığını tanıkla ispat edebilir.

-İhtarın çekilmesinden sonra fakat kendisine tebliğinden önce çekilen ihtardan habersiz olarak kiracı kira bedelini ödemesi durumunda ihtar haklı sayılmayacaktır.

-İhtar yazılı ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğini belirtilmesi gereklidir.

-İki haklı ihtar yapılmış olmalıdır.İhtarlar bir kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ilişkin olmalıdır. Süresiz akitlerde ve kira bedelinin yıllık peşin ödenmesine karar verilmesi hallerinde ise iki haklı ihtar oluşmaz.

3-Hangi süre içinde dava açılmalıdır?

Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davası açılmış olmalıdır. Yani kira süresinin sonunu beklemek ve sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 1998/9248
K. 1998/9350
T. 9.11.1998

• TAAHHÜDE DAYALI TAHLİYE ( Taahhüt Edilen Tarihi İzleyen Bir Ay İçinde Dava Açılması veya İcra Takibi Yapılmış Olması Gereği )
• İHTARNAME ( Tahliye İradesinin Bildirilmesinin Dava Açma Süresini Korumaması )
• TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( Taahhüt Edilen Tarihten İtibaren Bir Ay İçinde Dava Açılması veya Takip Yapılması Gereği )
6570/m.7/a
2004/m.272
ÖZET : Taahhüde dayanan tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde icra takibi yapılmış olması zorunludur. Bu cihet kamu düzenine ilişkin olduğu için mahkemece kendiliğinden nazara alınır.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak dava duruşmalı işlerden olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Dava yazılı taahhüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taahhüde dayanan tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde icra takibi yapılmış olması zorunludur. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süreyi koruma niteliği olmadığından böyle bir irade açıklamasının hukuki değeri yoktur. İcra takibi süreyi koruyacağından takip halinde bir aydan sonrada dava açılabilir. Dava süresinde açıldığında o ayın kirasının ihtirazı kayıtla alınması önemli değildir. Bu cihet kamu düzenine ilişkin olduğu için davalı tarafça ileri sürülme şartı aranmaksızın mahkemece kendiliğinden nazara alınması gerekir.
OLAYIMIZDA: Kiracı davalı kiralananı 1.10.1997 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğine göre 25.11.1997 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Daha önce kiracıya ihtarname ile bildirilen tahliye iradesinin süreyi koruma niteliği olmadığından böyle bir irade açıklamasının hukuki değeri yoktur. Bu durumda süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 9.11.1998 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 1990/3123
K. 1990/10083
T. 17.10.1990
• TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( Sadece İmzası İkrar Edilen Belgeye Dayanılamaması )
• SÖZLEŞMEDEKİ İMZANIN İKRARINA RAĞMEN TARİHİN İNKARI ( Geçerli Tahliye Taahhüdü Olmaması )
• TAHLİYE TAAHHÜDÜNDEKİ TARİHİN İNKARI ( İmza İkrar Edilmesine Rağmen )
2004/m.275

ÖZET : İİK.nun 275. maddesi uyarınca tahliye istemi, tarih ve imzası ikrar olunmuş bir sözleşmeye dayalı ise itiraz kaldırılır, sadece imzanın ikrarı yeterli olmayıp tarihin ikrarı da gerekir.
DAVA: Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine, bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 12.3.1990 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR: İİK.nun 275. maddesinde açıklandığı gibi, tahliye talebi noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit ise itiraz kaldırılır. Maddede açıkça imzanın ikrarı kafi görülmeyip tarihin de ikrar edilmesi gerektiği, borçlunun tahliye taahhütnamesindeki gerek düzenleme gerekse tahliyenin tesbit edildiği tarihi inkar ettiği düşünülmeden, bu husustaki 4.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı nazara alınmadan imzanın inkar edilmemesinin yeterli kabul edilerek itirazın kaldırılması isabetsiz, temyiz itirazları yerinde görüldüğünden merci kararının İİK.nun 366. ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA], 17.10.1990 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 1993/7032
K. 1993/11011
T. 17.6.1993

• TETKİK MERCİİNDE TARİH İNCELEMESİ YAPILAMAYACAĞI
• ADİ NİTELİKLİ TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( Belge Tarihine İtiraz )
• BELGE TARİHİNİN İNKARI ( Adi Nitelikli Tahliye Taahhüdünde )
• TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ( Tanzim Tarihine İtirazın İncelenmesi )
2004/m.275

ÖZET : Borçlu, adi nitelikteki tahliye taahhüdünün tarihini inkar ettiğine göre, uyuşmazlığın genel mahkemede görülmesi gerekir.
DAVA: Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki Borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 24.5.1993 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR: Takip adi nitelikte tahliye taahhüdüne dayanmaktadır. Borçlu yasal süresinde taahhütname tarihine itirazda bulunmuştur. 4.12.1957 tarih 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, noterlikçe re`sen tanzim ve tarih ve imzası tasdik edilmemiş olan veyahut ikrar edilmeyen tahliye taahhüdünü havi vesikalarla, yine aynı mahiyetteki mukavelenamelerdeki imzaların itiraz üzerine inkarları halinde takip durdurularak alacaklı mahkemeye müracaatta muhtar olmak üzere itirazın kaldırılması talebinin reddine karar vermek gerekir. Mercice, taahhütnamenin tarihine itiraz edildiği ve anılan İçtihadı Birleştirme Kararı gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir.
SONUÇ: Borçlu vekilinin temyiz itirazının kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenle İİK`nun 366. ve HUMK`nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 17.6.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 1998/1377
K. 1998/2017
T. 24.2.1998

• TAHLİYE TALEBİ ( İİK m.275’teki Belgelerden Birine Dayanmalıdır )
• ADİ TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( Tanzim Tarihi İnkar Edilmiş Tahliye Taahhüdü )
• TANZİM TARİHİ İNKAR EDİLEN TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( Adi Nitelikte Olması )
2004/m.275

ÖZET : Tahliye talebinin noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ilan edilmiş bir taahhütnameye dayalı olması gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı merci kararının müddedi içinde temyizen tetkiki Borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 2.2.1998 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : İİK. 275. maddesi gereğince tahliye talebinin noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ilan olunmuş bir taahhütnameye dayalı olması gerekir. Takibe dayanak yapılan tahliye taahhüdü adi niteliktedir. Borçlu itirazında tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalanmadan ve konuta girilmeden alındığını bildirerek 1.9.1995 tanzim tarihine itiraz etmiş olup, böylece bu taahhütnamedeki tarih ikrar olunmuş değildir. Bu durumda tahliye taahhüdündeki tanzim tarihinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı hususunun belirlenmesi yargılamayı gerektireceğinden merciice alacaklı isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde istemin kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenle İİK.366. ve HUMK.428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 24.2.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1996/6 – 549
K. 1996/645
T. 2.10.1996

• TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN TANZİM TARİHİ ( Yazılı delil )
• YAZILI DELİL ( Tahliye taahhüdüne karşı )
6570/m.7/a

ÖZET: Tahliye taahhüdü altındaki tanzim tarihinin doğru olmadığı şahitle değil ancak yazılı delille kanıtlanabilir.
DAVA VE KARAR : Taraflar arasındaki “tahliye taahhüdüne dayalı tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 11. Sulh Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 29.11.1995 gün ve E.1995/806 – K.1995/1117 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 18.1.1996 gün ve E.1561 – K.318 sayılı ilamı:
( … Davacı davalının kiralananı 15.7.1995 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiği halde taahhüdü yerine getirmediğini, icraya müracaat ettiğini, neticesiz kaldığını ileri sürerek süresinde açtığı işbu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir.
Davalı taahhütnamenin kiralanana girerken alındığını geçersiz olduğunu bu hususu bilen tanıkları olduğunu, davanın reddini savunmuştur. Mahkeme davalı tanıklarını dinleyerek taahhütnamenin ilk kira sözleşmesi ile birlikte alındığından bahisle davayı reddetmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.2.1991 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Davalı 15.1.1995 tanzim tarihli belge ile kiralanandan 15.7.1995 tarihinde çıkmayı taahhüt etmiştir. Davalı taahhütnamedeki imzasına karşı çıkmamış sadece tanzim tarihinin doğru olmadığını savunmuştur. Taahhütname altındaki tanzim tarihinin doğru olmadığı şahitle değil ancak yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davacı vekili tanık dinlenmesine muvafakat etmediği halde, davalı tanıkları dinlenerek yazılı şekilde red kararı verilmesi doğru değildir. Taahhüt geçerli olduğuna ve davada süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar verilmek üzere hükmün bozulması icabetmiştir… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutunak ve kanıtlara bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi Usul ve Yasa’ya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ), oybirliği ile karar verildi.

T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 2000/16931
K. 2000/18231
T. 24.11.2000

• ADİ TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( İmza İnkarı – İtirazın Kaldırılması İsteminin Reddine Karar Verilmesi)
• İMZA İNKARI ( Adi Tahliye Taahhüdü – İtirazın Kaldırılması İsteminin Reddine Karar Verilmesi)
• İTİRAZIN KALDIRILMASI İSTEMİNİN REDDİ GEREĞİ ( İmzası İnkar Edilmiş Adi Tahliye Taahhüdü – Alacaklının Bu Belgeye Dayanmaması)
2004/m.275/2-3

ÖZET : Alacaklı takibinde, re’sen düzenlenen veya imzası ikrar edilen bir tahliye taahhüdüne dayanmadığından itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmelidir.
DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 18.10.2000 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Borçlu adi şekilde düzenlenen tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmiştir. İİK.nun 275/2. fıkrasına göre alacaklı takibinde resen düzenlenen veya imzası ikrar edilmiş bir belgeye dayanmadığından aynı maddenin 3. fıkrası gereğince itirazın kaldırılması isteminin reddine karar vermek gerekirken taahhütteki imza konusunda bilirkişi incelemesi yaparak itirazın kaldırılmasına karar verilmesi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kabulü ile merci kararının yukarıda açıklanan nedenle İİK. 366. ve HUMK. 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA), 24.11.2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.

”…Kira yılı sonu 01/01/2014 tarihi olmaktadır. Dava ise 27/06/2013 tarihinde,ihtarların gönderildiği kira yılının bitimi beklenilmeden açılmış olduğundan,mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken…’’

( 3HD,2017/16973E-2018/5110K,14/05/2018)

”…Kiralayanlar birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.Bu hususlar,dava hakkına ilişkin olup,mahkemece kendiliğinden nazara alınır…’’

(6HD,2014/5263E-2014/8454K,25/06/2014)

 ”…Kiraya veren vefat ettiğine göre mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın mirasçıların hepsi tarafından gönderilmesi ve davanın da hepsi tarafından açılması gerekir.İki haklı ihtara konu ihtarların mirasçıların tamamı tarafından gönderilmesi gerekirken sadece davacı A.F.K tarafından keşide edildiği….Dava açmadaki noksanlık iştirak sağlanarak sonradan giderilmesi mümkün ise de ihtardaki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir.Bu sebeple,mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan iki haklı ihtara konu ihtarların tüm mirasçılar tarafından gönderilmediğinden bu ihtarlar geçerli bir ihtar olarak kabul edilemez.

(6HD,2013/8788E-2013/10526K, 17/06/2013)

Kaynak:YAVUZ,C.Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler,İstanbul 2014                                                          Av.Gülden DOĞAN