Uncategorized

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ TAHLİYE SEBEPLERİ NEDİR?

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri;

– Kiraya verenin konut gereksinimi sebebiyle tahliye
– Kiraya verenin işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye
– Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye
– Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliyedir.

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri;

– Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
– İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
– Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı sebebiyle tahliyedir.

A-YENİ MALİKİN  KONUT VEYA İŞYERİ GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE TAHLİYE

1-Yeni malik hangi durumlarda gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilir?

TBK mad.351 gereği kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi dışında,eşi,altsoyu,üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir.

2-Yeni malik gereksinim nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya bildirim yapmalı mıdır?

Gereksinim nedeniyle tahliye davası açmak için yeni malik,taşınmazı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya göndereceği yazılı bildirim ile tahliye talep etmiş olmalıdır.İktisabı izleyen bir ay içinde yazılı bildirim tebliğ edilmemişse sonradan bunun giderilmesi mümkün değildir.

3- Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır?

Yeni malik,edinim tarihinden altı ay sonra tahliye dava açabilir.Altı aylık süre geçmeden açılan davalar ret olunur.(Yarg.6HD.15.02.1999,99/1070-1061 ) Dava açma süresi,kira sözleşmesi süresi sonuna kadardır.Yeni malik dilerse  sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile de bu hakkını kullanabilir.

4-Kiraya veren hangi durumlarda konut,işyeri gereksinimi sebebiyle  tahliye davası açar?

TBK mad.351 gereği kiralananı sonradan edinen kişi kendisi dışında,eşi,altsoyu,üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir

5-Gereksinim nasıl yorumlanmaktadır?

Gereksinim koşulu değerlendirilirken;kiraya verenin sağlık durumu,oturduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması,kiraya verenin yaşayış tarzı,hayat şartları,sosyal durumu,ekonomik gücü,aile huzuru,çocukların nişanlanma,öğretim,sağlık gibi durumları göz önüne alınmaktadır.Yani gereksinim dar olarak yorumlanmamaktadır.(Yargıtay 6.HD.2.2.1987,E.1986/14854 K.1987/850)

Konut gereksiniminin gerçekçi olup olmadığı  araştırılmaktadır.İleride gerçekleşmesi mümkün ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamamaktadır..
(Yarg.HGK.,27.1.1993,92/6-710E.6K.;Yarg.6.HD.,3.3.1998,87/15276-3197)

İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

İktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliğin zorunlu olup bunun sonradan giderilmesinin mümkün olmamasına ilişkin Yargıtay Kararı

• Yargıtay 6.Hukuk Dairesi Esas: 2006/4202 Karar: 2006/6329 Karar Tarihi: 05.06.2006 
  ÖZET: Söz konusu olayda taraflar arasında davalının kiralanan yerde önceki malik ile yapılan sözleşme ile kiracı olarak bulunduğu sözleşmenin bir yıl süreli olarak kurulduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle bir aylık dava açma süresi içinde ihtarname tebliğ edildiğinden dava süresindedir.
  (6570 S. K. m. 7)
  Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
  Dava iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir.
  Mahkeme davayı reddetmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
  6570 sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
  6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
  Olayımıza gelince; taraflar arasında davalının kiralanan yerde önceki malik ile yapılan sözleşme ile kiracı olarak bulunduğu sözleşmenin bir yıl süreli olarak kurulduğu, bitim tarihinin 01.08.2005 tarihi olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde taşınmazı 23.05.2005 tarihinde iktisap ettiğini belirtmiş, davayı 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesinin kendisine tanıdığı seçimlik hakkını kullanarak önceki malik ile yapılan sözleşmeye dayanarak açmıştır. Bu durumda sözleşme süresinin sona erdiği 31.07.2005 tarihine nazaran bir aylık dava açma süresi içinde 01.08.2005 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye göre 11.10.2005 tarihinde açılan dava süresindedir. Dava süresinde açıldığından işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
  Sonuç: Hükmün yukarıda açıklanan nedenle BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz eden e iadesine 05.06.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Gereksinimin samimi ve gerçekçi olup olmadığının incelenmesine ilişkin Yargıtay kararı

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2001/6-577 Karar: 2001/575 Karar Tarihi: 04.07.2001
  ÖZET : Dosya kapsamından, dinlenen davacı tanıklarının ifadelerinden davacının halasına ait olan bir evde oturmakta olduğu anlaşılmaktadır. Davacı başkasına ait evde oturmaya zorlanamayacağına göre ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü gerekir. 6570 sayılı Yasanın 7/d. maddesine dayalı olarak açılan davada iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu davada incelenemeyeceğinden ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetsizdir.
  (6570 S. K. m. 7/d)
  Dava: Taraflar arasındaki “tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Adana 2. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 7.12.2000 gün ve 2000/1223-1851 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
  Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12/3/2001 gün ve 2001/1777-1936 sayılı ilamı;
  ( …Dava iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar vermiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
  Davacı, 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak açmış olduğu iş bu dava ile konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, önceki maliğin taşınmazın tahliyesini sağlamak amacıyla kiralananı yakını olan davacıya sattığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkeme eski maliğin tahliyeyi sağlamak amacıyla kiralananı gerçek değerinin altında davacıya sattığı anlaşıldığından bahisle davanın reddine karar vermiştir.
  Dosya kapsamından, dinlenen davacı tanıklarının ifadelerinden davacının halasına ait olan bir evde oturmakta olduğu anlaşılmaktadır. Davacı başkasına ait evde oturmaya zorlanamayacağına göre ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü gerekir. 6570 sayılı Yasanın 7/d. maddesine dayalı olarak açılan davada iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu davada incelenemeyeceğinden ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
  YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:
  Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
  Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
  Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA oybirliği ile karar verildi.

Kaynak:YAVUZ,C.Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler,İstanbul 2014                                                      Av.Gülden DOĞAN